Location courte durée en Tunisie : ce que les propriétaires apprennent (trop tard)

La Tunisie a accueilli 9,4 millions de touristes en 2024. Ce chiffre, le secteur l'attendait depuis des années, et il a provoqué quelque chose d'assez prévisible : une ruée vers la location courte durée. Des appartements qui dormaient vides, des studios de banlieue qu'on n'aurait jamais imaginé louer à des voyageurs — tout d'un coup, tout le monde voulait son bout du gâteau Airbnb.

C'est une bonne nouvelle pour l'immobilier tunisien. Mais c'est aussi le moment où on commence à voir une quantité industrielle d'erreurs se répéter, commises par des propriétaires sincèrement motivés mais insuffisamment préparés. Ce qui suit n'est pas une liste de conseils génériques — c'est ce qu'on observe sur le terrain, semaine après semaine.

Le boom est réel. Mais il n'est pas uniforme.

Quand on parle de "boom de la location courte durée en Tunisie", on parle en réalité de plusieurs marchés très différents qui coexistent. Il y a Tunis et le Grand Tunis, avec ses quartiers résidentiels prisés — La Marsa, Gammarth, Sidi Bou Said, le Lac 2 — qui attirent une clientèle mixte de voyageurs internationaux et de professionnels en déplacement. Il y a la côte nord-est, avec Hammamet, Nabeul et Mrezga, hyper-saisonnière mais capable de générer des revenus remarquables sur juin-septembre. Et il y a les segments émergents, comme Zaghouan ou les zones montagneuses, qui captent une demande de "nature" et d'évasion locale encore peu exploitée.

Ces marchés n'ont pas les mêmes règles. Un appartement bien placé à La Marsa peut tourner à 72% de taux d'occupation sur l'année, avec une clientèle stable même en janvier et février. Un studio à Hammamet, lui, fera peut-être 22 nuits en juillet et 4 en novembre. La rentabilité annuelle peut être similaire — mais le profil de risque est radicalement différent.

Ce que les nouveaux propriétaires sous-estiment systématiquement

La première chose, c'est la saisonnalité. Tout le monde sait que l'été est la haute saison. Mais ce que les gens mesurent rarement avant de se lancer, c'est l'amplitude réelle entre juillet et décembre. Pour un bien côtier, ça peut représenter un rapport de 1 à 8 entre le meilleur mois et le pire. Concrètement : vous générez 4 200 DT en août, et 520 DT en janvier. Est-ce que vos charges fixes absorbent ce creux ? Est-ce que vous avez mis ça dans votre calcul de rentabilité ?

La deuxième chose, c'est la concurrence. Le nombre d'annonces actives sur Airbnb en Tunisie a augmenté de 67% entre 2021 et 2024. Ça veut dire que si vous entrez sur le marché aujourd'hui avec un bien moyen, des photos passables et un prix calé sur le voisin, vous n'avez aucune raison particulière d'attirer des réservations. Le voyageur a le choix, et il le fait avec soin.

La troisième chose — et c'est la plus pernicieuse — c'est la gestion des avis. Un avis 3 étoiles sur cinq dans les premières semaines de votre annonce, c'est potentiellement des mois à remonter la pente. L'algorithme d'Airbnb pénalise sévèrement les biens avec des avis médiocres au démarrage, et le mal est souvent fait avant même que le propriétaire comprenne ce qui s'est passé.

Les spécificités tunisiennes qu'on n'aborde jamais vraiment

Le marché tunisien de la location courte durée est un marché bicéphale : il y a les voyageurs internationaux — Européens, Français en tête, mais aussi des touristes du Golfe qui représentent un segment croissant — et il y a les voyageurs tunisiens eux-mêmes. Ces derniers constituent une part non négligeable de la demande, surtout pour les biens côtiers, et leur comportement est différent : réservations plus tardives, séjours souvent plus longs (une à deux semaines), et une attente élevée en termes de rapport qualité-prix.

La question des prix est aussi plus complexe qu'il n'y paraît. Les voyageurs internationaux paient volontiers en euros ou en dollars — mais Airbnb affiche les prix dans la devise locale, le dinar tunisien (DT). Il faut donc penser simultanément en DT pour les charges et en équivalent euro pour la compétitivité internationale. Un appartement à 200 DT la nuit en juillet, c'est moins de 60 euros — difficile à battre pour un logement confortable dans un pays sûr avec une cuisine extraordinaire. Mais ce même logement doit couvrir des charges en DT qui elles ne fluctuent pas avec le taux de change.

La question de la réglementation — posée avec nuance

On nous demande régulièrement où en est le cadre légal de la location courte durée en Tunisie. La réponse honnête : il est en construction. Il n'existe pas aujourd'hui de loi spécifique qui réglemente la location saisonnière entre particuliers de la même manière qu'en France avec la loi Alur. Ça ne veut pas dire que c'est une zone de non-droit — les obligations fiscales s'appliquent, les revenus locatifs doivent être déclarés — mais le cadre formel évolue, et les propriétaires ont tout intérêt à rester informés et à se faire accompagner par un comptable qui connaît le secteur.

Ce qui est certain, c'est que la professionnalisation du secteur pousse naturellement vers plus de structuration. Les conciergeries comme Nexstay travaillent avec des propriétaires déclarés et accompagnent les transitions quand le cadre évolue.

Les erreurs classiques, racontées sans condescendance

Le mauvais prix d'abord. Beaucoup de propriétaires fixent leur prix en regardant le voisinage immédiat, sans tenir compte de la saisonnalité fine, des événements (Festival de Carthage, Ramadan, vacances scolaires tunisiennes et françaises qui ne coïncident pas), ni du positionnement qualitatif de leur bien. Résultat : trop cher en basse saison, trop bon marché en haute saison. Dans les deux cas, on laisse des revenus sur la table.

Les photos ensuite. C'est le premier contact du voyageur avec votre bien, et pourtant c'est souvent traité comme une formalité. Des photos prises avec un smartphone en fin d'après-midi dans un appartement mal rangé, ça donne un appartement mal rangé. Un photographe professionnel pour une session d'une heure coûte entre 250 et 400 DT — un investissement récupéré sur la première réservation supplémentaire qu'il génère.

L'absence de house rules claires, enfin. Sans règles du jeu définies à l'avance, chaque voyageur interprète le logement à sa façon. Et quand un problème survient — un meuble abîmé, un voisin réveillé à 3h du matin — le propriétaire se retrouve dans une position délicate pour demander des comptes.

La réalité des revenus — ni miracles ni catastrophes

Un appartement deux chambres bien préparé à La Marsa, bien photographié, bien géré : entre 1 600 et 2 800 DT par mois en année pleine, avec des pics à 3 500-4 000 DT en juillet-août. Ce n'est pas une fortune, mais c'est un revenu complémentaire solide pour quelqu'un qui a des charges raisonnables sur le bien. Un studio à Hammamet, lui, peut générer 6 000 à 8 000 DT sur juin-septembre, et presque rien le reste de l'année. La moyenne annuelle est souvent décevante — mais si le bien est payé et les charges faibles, le calcul tient quand même.

Ce qu'il faut éviter, c'est de se projeter uniquement sur la haute saison. Multiplier les revenus de juillet par douze n'a jamais fonctionné pour personne.

Le marché tunisien a de vraies qualités : un coût de la vie qui rend les prix compétitifs pour les visiteurs internationaux, un patrimoine culturel et culinaire unique, un réseau d'expatriés et de TRE qui génère une demande régulière, et une saison estivale qui attire des millions de visiteurs. Ces atouts sont réels. Mais ils ne s'exploitent pas seuls — ils demandent d'être mis en valeur avec soin.